L’affare? Un casale da ristrutturare

di Maria Paola Gianni

La Val d’Orcia è sottoposta a vincoli di costruzione e per investire conviene trasformare un immobile per poi venderlo o metterlo a reddito approfittando dei generosi sgravi fiscali.

Acquistare un rudere o, meglio ancora, un casale da ristrutturare per trasformarlo in un’attività redditizia, ricettiva o vitivinicola, a seconda dei gusti. È questo l’affare proposto dagli agenti immobiliari che Ville&Casali ha intervistato nel suggestivo paesaggio della Val d’Orcia. Un’area dichiarata “Patrimonio dell’Umanità” dall’Unesco composta da antichi borghi, vigneti, terme e paesaggi mozzafiato della campagna toscana. E per questo motivo sottoposta a molti vincoli: ecco perché partire da un casale da ristrutturare è l’occasione migliore per evitare lungaggini burocratiche o addirittura divieti.

“Non solo oggi in Val d’Orcia si trova un immobile a un prezzo migliore, ma quest’anno ci sono eccellenti detrazioni fiscali sulla ristrutturazione, nel caso specifico, di un casale o di un rudere, quest’ultimo più difficile da trovare visto che il territorio è già stato molto esplorato” spiega Francesco La Commare, presidente Fiaip Siena che aggiunge: “Si parte dal 50% sui costi edili di restauro fino a un massimale di 96mila euro, poi c’è l’ecobonus su tutte le spese per l’efficientamento energetico o l’automazione degli impianti, quindi caldaie, pannelli solari, riscaldamento a pavimento ecc, il bonus per le aree verdi al 50% fino a 10mila euro di spesa, il bonus sisma, il bonus zanzariere e tanti altri. Ma la cosa incredibile e senza precedenti di quest’anno è il bonus restauro delle facciate, senza limiti di spesa e detraibile al 90%, in dieci anni, mai stato così alto”.

E non è finita. Come ricorda il presidente Fiaip Siena, in questo periodo c’è un accesso al credito davvero vantaggioso con mutui per acquisto e restauro a tasso fisso per una durata di 20-25 anni a un tasso di interesse a circa l’1%. “Certo, la zona è vincolata, ma nulla vieta di trasformare l’esistente nel rispetto della tutela ambientale che ha permesso di preservare il paesaggio dagli abusi: ad esempio, Montalcino che nel mondo è diventato un punto di riferimento per l’investimento nel vino. Le aziende agricole che vogliano produrre Brunello di Montalcino devono venire qui, dove possedere un’azienda di pochi ettari è già un lusso”.

Altro discorso sono i piccoli appartamenti nei borghi storici un tempo abbandonati, conclude La Commare, “che ora hanno ripreso vita anche grazie all’attività di locazione turistica di breve periodo, seguite da agenzie che si occupano del check-in e del checkout, aiutando il piccolo investitore, che magari vive in un’altra città e così ha la seconda casa messa a reddito”.
Anche per Stefano Petri, Ceo e fondatore di Great Estate che si occupa di vendite di lusso nella Val d’Orcia, ma pure in sette regioni d’Italia, “l’affare del momento è l’acquisto del rudere o del casale, anche alle aste immobiliari, per trasformarli in immobili di altissimo livello e poi rivenderli. Oggi si comprano molto bene, malgrado il territorio sia vincolato”.

Un territorio, aggiunge Petri, “che ha fama internazionale, che vanta un paesaggio pieno di storia e di paesi esclusivi come Montalcino o Pienza con un’enogastronomia conosciuta a livello mondiale. Chi investe qui lo fa più come scelta di qualità della vita che per ottenere un reddito”.
Diverso è il caso di chi cerca un’attività agrituristica o un’azienda vitivinicola che oggi si possono acquistare a prezzi interessanti. Ad esempio, otto mesi fa abbiamo venduto un’azienda di Montalcino a 6 milioni di euro a clienti americani. Qui acquistano anche israeliani, polacchi, russi e cittadini della Repubblica Ceca”.

“La Val d’Orcia è tutta un plusvalore”, assicura Diana Levins Moore di Tuscany Inside Out/Knight Frank che si occupa di vendite di immobili per lo più di pregio, “chi investe qui nel tempo avrà un vantaggio economico. Non a caso quest’area ha risentito molto meno rispetto ad altre zone dell’ultima crisi immobiliare. Oggi è il momento di investire anche perché i prezzi sono trattabili”.
Un esempio? Oggi si può acquistare a tre milioni di euro un casale che di fatto ne vale quattro. L’affare si fa acquistando un casale da ristrutturare a un prezzo davvero interessante, ad esempio Le vigne di Sotto a 450mila euro, in cui si può anche realizzare la piscina perché si trova a Sarteano, la zona meno vincolata della Val d’Orcia”. Ma quali sono le aree più “gettonate”? “Pienza, San Quirico d’Orcia e Bagno Vignoni”, assicura Diana Levins Moore, che vanta clienti australiani, inglesi, americani, canadesi e russi.

“Tutti chiedono il casale di quattro o cinque camere, desiderano una bella vista sulla collina e la piscina (quest’ultima spesso complicata da realizzare, perché l’area è vincolata). Molti cercano anche l’attività redditizia, un cinese, ad esempio, non comprerà mai una seconda casa di campagna”.

Secondo Francesca Tosti, amministratore delegato di Tamagnini Luxury Estate che si occupa di vendite di immobili per lo più di lusso, soprattutto in Val d’Orcia, “è il momento di investire in questa splendida area per la qualità di vita che non ha eguali. E anche se la Toscana, in generale, ha registrato ultimamente una leggera flessione di presenze turistiche, la Val d’Orcia è in controtendenza, e ci sono tante nuove strutture ricettizie in corso di apertura”.

Francesca Tosti conosce bene il territorio, la sua agenzia fa parte del Consorzio Inr che comprende una ventina di agenzie immobiliari, ognuna competente in una zona specifica e in grado di soddisfare in modo capillare qualsiasi richiesta. “Questa terra è unica e chi viene qui se ne innamora subito. In Val d’Orcia si può trovare dalla struttura ricettizia già avviata, ristrutturata e perfettamente funzionante in vendita a 8.5 milioni di euro al casale di 500 mq da ristrutturare in cima a una collina con cipressi e panorama a 700mila euro”.

Anche per Marco Tedeschi di Marco Tedeschi Luxury Homes in Italy “il miglior investimento in Val d’Orcia è comprare un immobile da ristrutturare per poi rivenderlo oppure tenerlo a reddito. Oggi tutti cercano le attività ricettizie tipo B&B per abitarci e al contempo lavorare”, assicura, “ad esempio, una location meravigliosa come Podere Panico, offre affitti brevi dell’intero casale a 25mila euro la settimana!”.

D’accordo con Tedeschi è Loretta Lucaroni di Best Realty secondo la quale “la cosa migliore è acquistare un casale da ristrutturare”, magari approfittando del suo servizio di “general contractor” che si assume tutta la responsabilità operativa di un progetto di costruzione o di impiantistica, sgravando il cliente da ogni problematica burocratica e non solo.
E in Italia non è poco.