Il mercato immobiliare sulla Costa degli Etruschi

Un casolare dai 250 ai 350 metri quadrati, a 8-10 km dal mare, in posizione dominante (a 120-130 metri di altitudine), con piscina, ristrutturato in stile originario, a non più di 5 km dall’aeroporto internazionale di Pisa. È questa la casa di prestigio dei sogni dei professionisti e manager di Milano e Lombardia, di svizzeri e tedeschi che amano questa parte della Toscana. Per trascorrerci due o tre mesi l’anno, e magari destinarla a buen retiro, per produrre vino o olio. Da San Vincenzo a Castagneto Carducci, Bolgheri, sconfinando nella provincia di Pisa, la domanda di casali e ville è in ripresa da almeno un anno e mezzo, ma fa fatica a incrociarsi con un’offerta di qualità. Sia perché gli immobili in vendita sono stati restaurati in tempi non recenti e occorre intervenire in molti casi, sia perché alcune richieste nei centri storici sono mirate alla presenza di spazi esterni quali giardini o terrazze, non sempre facili da trovare.

Ville&Casali ha esplorato la Costa degli Etruschi, fra borghi sul mare e noti centri medievali poco conosciuti. A San Vincenzo, nel cuore della Costa degli Etruschi, a due passi da Populonia, l’acquirente che prevale è del Nord Italia oppure arriva da Firenze, Prato, Pistoia. Maurizio Galligani, titolare della Eden immobiliare (tel. 0565.705210, www.edenimmobiliare.it ) rivela:

“I tempi medi di vendita si sono allungati a 12- 18 mesi e l’offerta di casali supera la domanda. Più la distanza della proprietà si allontana dal mare più l’immobile perde d’interesse. Non solo. I venditori sono convinti di monetizzare alle loro pretese e non accettano di buon grado i consigli del professionista”.

Se a San Vincenzo l’offerta supera la domanda anche per il perdurare delle richieste eccessive da parte dei proprietari, a Donoratico e Bibbona si “fatica a trovare il prodotto di qualità, perché il mercato è ancor più esigente” – spiega Maurizio Taddei, della Faber immobiliare (tel. 0565.774422, www.toscana immobiliare.com), che prosegue:

“Magari trovi l’immobile rimodernato negli anni ‘80 ma con materiali non originali. Secondo la posizione, casolari di 250 metri vanno dagli 800mila a circa 1 milione di euro”.

Questa agenzia sta trattando una proprietà di queste dimensioni, ristrutturata, con un ettaro di olivi, piscina, vista incantevole sul mare di Bibbona, a poco più di 900mila euro. E l’esperto aggiunge:

“È il prezzo di mercato. E questi casali sono diventati interessanti come investimento. Possono garantire anche 35- 45mila euro di affitto l’anno, con una rendita del 4-5 per cento annua lorda se affidati in gestione a un tour operator. E rendono di più se gestiti direttamente”.

Si tratta di più

A Bolgheri, Castagneto Carducci, Bibbona e Casale Marittimo (Pisa), “molti italiani e pochi stranieri mi chiedono un casale con pascolo per cavalli, nella prospettiva di cambiare vita” racconta Stefano Grossi, titolare della Sintesi immobiliare (tel. 329.2214605, www.sintesiimmobiliare.it ) di Rosignano:

“La richiesta è rigorosa: a pochi chilometri e con bella vista sul mare e in campagna, ristrutturato nello stile originario, in posizione dominante e con 4-5 ettari di pascolo e oliveto. La dimensione ideale del casale è di 350 metri, su due livelli e il budget di circa 1 milione di euro”.

Grossi spiega che se il venditore non si adegua al prezzo di mercato rischia di non vendere per due o tre anni. E precisa:

“Molte proprietà non sono promosse adeguatamente, hanno scarsa visibilità mediatica, e sono in mano ad agenzie che non hanno rilevanza internazionale. Non solo. Oggi bisogna trattare il prezzo. Su alcune proposte in vendita esistono margini di trattativa del 20-25 per cento”.

Di Alessandro Luongo